Louer son bien en Airbnb dans une copropriété est-il sans risque ? Avec la montée en puissance de la location saisonnière, de nombreuses copropriétés cherchent à encadrer ou interdire ces pratiques.
La nouvelle Loi Le Meur (2025) simplifie la modification des règlements de copropriété, et la jurisprudence évolue. Quelles sont les règles à respecter ? Quels sont les risques encourus ? Découvrez tout ce que vous devez savoir pour louer en toute légalité sans conflit avec votre syndic ou vos voisins.
La loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés en France, précise que :
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble. »
En d’autres termes, un propriétaire peut louer son bien librement, sauf si cette activité est contraire à la destination de l’immeuble.
Depuis le 1er janvier 2025, avec la Loi Le Meur :
- Les règlements de copropriété établis après novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location saisonnière est autorisée ou interdite.
- Les propriétaires doivent déclarer leur meublé touristique au syndic dès sa mise en location.
On distingue généralement deux types de clauses d’habitation dans les règlements de copropriété :
Clause d’habitation bourgeoise simple :
- Tolère certaines activités comme la location meublée de courte durée.
- Les professions libérales peuvent également être acceptées.
- La location saisonnière est autorisée tant qu’elle ne trouble pas la copropriété.
Clause d’habitation bourgeoise exclusive :
- Interdit toute activité autre que l’habitation (y compris la location saisonnière).
- Les locations meublées de type Airbnb peuvent être formellement proscrites.
Avant de mettre un bien en location courte durée, le propriétaire doit donc vérifier le règlement de copropriété et identifier la clause d’habitation applicable.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la Loi Le Meur, l’interdiction des locations de type Airbnb nécessitait un vote à l’unanimité en Assemblée Générale de copropriété.
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle règle s’applique :
- Dans les immeubles où les activités commerciales sont déjà interdites, il suffit désormais d’une majorité des deux tiers des voix pour modifier le règlement et interdire la location meublée saisonnière.
Cependant, dans un immeuble mixte où la destination autorise déjà des activités commerciales, l’interdiction reste soumise à l’unanimité des copropriétaires.
Ainsi, les copropriétés ont désormais un levier plus accessible pour encadrer ou interdire les locations de courte durée.
La jurisprudence récente a profondément modifié la perception de la location meublée en copropriété.
Avant, la location meublée saisonnière était assimilée à une activité libérale, tolérée dans le cadre d’une clause d’habitation bourgeoise simple. Aujourd’hui, plusieurs décisions ont requalifié cette activité en activité commerciale :
✔️ Cass. Civ 3ème, 27 février 2020, n°18-14.305 : la location meublée touristique est assimilée à une activité commerciale.
✔️ Cour d’Appel de Paris (février - avril 2024) : plusieurs décisions ont jugé incompatible la location de courte durée avec la destination d’un immeuble mixte professionnel-habitation.
Néanmoins, ces décisions ne généralisent pas l’interdiction des meublés touristiques.
En effet,
❌ Les arrêts de 2018 et 2020 de la Cour de Cassation n’ont pas été publiés au bulletin, ce qui signifie qu’ils n’expriment pas une position jurisprudentielle constante.
❌ La Cour d’Appel de Grenoble (mai 2023) a estimé qu’il fallait prouver l’existence de services para-hôteliers pour qualifier une location meublée saisonnière d’activité commerciale.
⚠️ Conclusion : Selon les juges, chaque cas doit être analysé en fonction du règlement de copropriété et des usages réels de l’immeuble.
D’un point de vue juridique, la location meublée est une activité civile, sauf si elle inclut des services para-hôteliers.
📌 L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation précise que :
« Louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage. »
Cela signifie que :
✅ Une location meublée classique (bail étudiant, mobilité, résidence principale) reste une activité civile.
❌ Une location meublée touristique avec services hôteliers (ménage quotidien, petit déjeuner, accueil personnalisé) peut être assimilée à une activité commerciale.
⚠️ Exception :
Si le bien loué est la résidence principale du propriétaire, avec une location de moins de 120 jours par an, il ne peut être systématiquement considéré comme une activité commerciale, selon une réponse de l’Assemblée Nationale en 2015.
Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer en courte durée sans risquer de litiges avec la copropriété, voici quelques bonnes pratiques :
✅ Vérifier le règlement de copropriété et la présence d’une clause d’habitation.
✅ Informer son syndic de l’exploitation du bien en meublé touristique.
✅ S’assurer de respecter les règles locales (déclaration en mairie, limites de durée).
✅ Limiter les nuisances en imposant des règles strictes aux locataires (pas de fêtes, respect du voisinage).
✅ Encadrer l’accès à l’immeuble pour éviter les allées et venues anarchiques (digicodes personnalisés, check-in surveillé).
Depuis 2025, avec la Loi Le Meur et l’évolution de la jurisprudence :
✔️ Les copropriétés peuvent interdire plus facilement les locations meublées saisonnières (vote aux 2/3 au lieu de l’unanimité).
✔️ Les règlements de copropriété récents doivent préciser clairement l’autorisation ou non de la location touristique.
✔️ Les propriétaires doivent informer leur syndic en cas de mise en location meublée de courte durée.
✔️ Les locations Airbnb sont de plus en plus assimilées à des activités commerciales, selon les services proposés.
📌 Un propriétaire averti maximise ses chances de rentabilité sans litiges !
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