Rentabilité et cash-flow, deux termes à dissocier.

La rentabilité est un indicateur qui me permet de choisir ou pas d'investir dans un bien en fonction d'un pourcentage.

Le cash flow, quant à lui, calcule de manière assez précise la somme que je vais devoir débourser (cash-flow négatif) ou recevoir (positif) suite à mon investissement.

Il faut bien comprendre que l'on peut avoir une rentabilité de 5% et un cash-flow négatif, c'est à dire devoir débourser de l'argent tous les mois pour financer mon bien locatif.

Devoir débourser une somme tous les mois pour son investissement locatif n'est pas dramatique en soit. Ce qu'il faut se demander c'est :

"si je plaçais cette somme sur un livret ou un PEA, cela me rapporterait-il plus que l'enrichissement engendré par le remboursement du capital de mon investissement ?"

Méthodes de calcul et exemple

1) La rentabilité d'un investissement se calcule de la manière suivante :

(loyers annuels) / (prix de revient du bien) * 100

prix de revient du bien = prix d'achat + frais d'agence + notaire + travaux

Il s'agit là de la rentabilité brute.

Il faut maintenant retirer de (loyer annuel) toutes les dépenses inhérentes à la détention de votre bien, comme la taxe foncière, l'imposition relative à l'investissement, les charges de copropriété, les frais de gestion, la cotisation foncière des entreprises si vous êtes en LMNP etc.

Vous remarquerez qu'à aucun moment nous n'avons parlé de la mensualité de votre crédit immobilier pour l'acquisition de votre bien.

2) Le cash flow d'un investissement se calcule de la manière suivante :

(loyers annuels) - (mensualités d'emprunt annuelles) - (charges diverses) - (imposition relative à l'investissement) = cash-flow net

Exemple :

Un T2 acheté : 120 000€. Frais de notaire : 9600€. Crédit : 650 (2% sur 20ans)

Taxe foncière : 600€ Charges de copropriété : 90€/mois Loyer : 800€/mois

Imposition = 263€/mois (location nue, TMI 30%)

Nous serions tenter de nous dire que le loyer est supérieur de 150€ par rapport au montant de notre mensualité, pourtant ...

Rentabilité brute = (800*12) / (120k + 9600) *100 = 7,4%

Rentabilité nette = ((800*12) - 600 - (90*12) - (263*12)) / (120k + 9600) * 100 = 3,7%

On constate déjà une belle différence entre le brut et le net.

Cash flow = (800*12) - (650*12) - (263*12) - (90*12) - 600 = - 3036€

Voyez par vous même, sur l'annonce de ce bien était affichée fièrement "7,4% de rentabilité immédiate, investissement clé en main".

Pourtant, il vous faudra bien sortir de votre poche tous les ans 3036€, c'est à dire 253€ tous les mois pour cet investissement, ce qui est tout de suite moins vendeur, sans prendre en compte les éventuels travaux et réparations nécessaires ...