Investissement locatif ou achat de résidence principale ?

Les avantages et inconvénients de l'investissement immobilier locatif et de l'achat de la résidence principale dépendent de nombreux facteurs et peuvent varier selon les circonstances individuelles. Il est important de considérer ces facteurs pour prendre une décision éclairée.

Loca'Zen, en tant que spécialiste de l'investissement immobilier locatif, peut vous aider en vous offrant son analyse pour vous aider à faire un choix judicieux.

Investir ou acheter ? Quelle option est la plus rentable ?

L'achat de la résidence principale et l'investissement locatif produisent des rendements différents. L'achat de la résidence principale, de son coté, peut permettre d'économiser les coûts liés aux loyers que vous auriez versés en tant que locataire, tandis que l'investissement locatif peut générer des revenus locatifs. Il est important de prendre en compte ces différences lors de la comparaison des rendements potentiels de ces deux options d'investissement immobilier, notamment sur le plan fiscal.

Acheté sa RP afin de faire l'économie des loyers

Le fait d'acheter sa résidence principale permet d'arrêter de payer des loyers à fonds perdus et de rembourser des mensualités de prêt, ce qui se traduit par une augmentation progressive de son patrimoine net. Au contraire, le paiement de loyers se traduit par une perte sèche pour le locataire.

L'enrichissement produit par l'achat d'une RP est dû au phénomène de capitalisation qui se produit en remboursant les mensualités de prêt.

L'arbitrage entre acheter sa résidence principale et faire un investissement locatif revient à comparer l'économie de loyer obtenue en achetant sa résidence principale et le gain potentiel d'un investissement locatif. Il faut prendre en compte les différences de nature des rendements et de traitements fiscaux pour faire un choix éclairé.

Opter pour l'investissement locatif afin de dégager du cash flow via les loyers versés par le locataire.

Choisir d'investir dans un logement locatif plutôt que d'acheter sa résidence principale signifie :

1) Continuer à payer un loyer pour sa résidence principale

2) Devenir propriétaire d'un logement qui génère des revenus sous forme de loyers.

Les loyers perçus peuvent aider à absorber les coûts du prêt immobilier, ce qui peut être considéré comme un investissement locatif autofinancé si les coûts sont entièrement couverts.

Supposons que vous êtes locataire d'un bien immobilier valant 200 000 euros avec un loyer annuel de 6 000 euros (soit un taux de rendement brut annuel de 3%). Si votre propriétaire vous propose de vous vendre ce bien, devez-vous l'acheter ou investir 200 000 euros dans un bien locatif ?

Le choix entre l'achat de votre résidence principale et un investissement locatif dépendra du taux de rendement locatif de l'investissement par rapport à celui du bien que vous louez actuellement. Si le rendement locatif est plus élevé et peut compenser les loyers que vous payez, alors l'investissement locatif peut être plus rentable financièrement.

Ainsi, pour un taux de rendement de 8 % pour l’investissement contre 3 % pour le logement que vous occupez, le niveau de capitalisation est exactement le même. L’écart de 5% des taux de rendement compense le loyer supplémentaire que vous payez sur votre résidence principale. En revanche, le cashflow inhérent à votre investissement locatif sera beaucoup plus interessant.

En effet, votre effort d’épargne avec l'option achat de RP est de 12 000 euros annuel contre 2 000 euros pour l’investissement locatif. 

En d'autres termes, en choisissant l'investissement locatif, vous avez la possibilité de conserver une partie significative de vos revenus mensuels (10 000 euros par an), ce qui vous permet de les utiliser pour investir dans un nouveau bien immobilier ou sur les marchés financiers. Ainsi, à la fin de 20 ans, votre capitalisation sera considérablement avantageuse en faveur de l'investissement locatif.

Et fiscalement parlant, ça donne quoi ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, les loyers perçus sont soumis à des frottements fiscaux :

- Imposition sur le revenu selon votre TMI

- Prélèvements sociaux 

- Imposition sur la plus value en cas de revente.

Ce qui n'est pas le cas pour un achat de RP. 

Il est donc important de tenir compte de ces éléments fiscaux dans votre analyse pour évaluer la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Il est bien sûr possible d'optimiser sa fiscalité afin de limiter l'imposition sur les loyers et de maximiser sa rentabilité.

Mais globalement, et de manière tout à fait objective, si l'on ne prend en compte que l'aspect fiscal, c'est l'achat de sa RP qui l'emporte.

Quelle est la solution la plus sûre pour la protection de votre patrimoine : acheter votre résidence principale ou investir dans l'immobilier locatif ?

Il n'y a pas de sens financier à comparer les rendements sans prendre en compte les risques associés à chaque investissement. Un investissement moins risqué aura un taux de rentabilité moins élevé pour compenser le risque associé.

L'investissement locatif expose à des risques tels que la vacance locative, la carence locative, les loyers impayés et la dégradation du bien.

Il est important de prendre en compte ces risques associés à l'investissement locatif, même s'ils sont peu fréquents, et de s'y affranchir en souscrivant à des assurances supplémentaires, telles que l'assurance GLI.

En achetant votre résidence principale, vous jouez le rôle de votre propre locataire. Tant que vous y vivez, vous n'êtes pas exposé aux risques inhérents à l'investissement locatif. Vous serez aussi très probablement plus vigilant pour éviter les éventuelles dégradations.

C'est pourquoi l'achat de votre résidence principale est considéré comme un investissement patrimonial. Vous réduisez votre exposition au risque tout en profitant de l'économie réalisée en ne payant pas de loyer. Dans certains cas, l'achat de votre résidence principale peut offrir le meilleur équilibre entre rendement et risque.

Pourquoi peut-il être difficile d'acheter sa résidence principale et vouloir investir dans l'immobilier locatif plus tard ?

L'achat de votre résidence principale réduit votre capacité d'emprunt car il utilise souvent votre capacité de crédit. Tandis que les loyers de l'investissement locatif peuvent aider à couvrir les remboursements de prêt, les paiements de l'emprunt sur votre résidence principale seront généralement pris en charge par vos propres revenus. Le taux d'endettement maximal autorisé par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) est de 35% de vos revenus, ce qui peut rendre difficile l'obtention d'un nouveau prêt immobilier pour un investissement locatif à moins que vos revenus n'augmentent.

Ainsi, si votre objectif à long terme est de devenir rentier immobilier en multipliant les investissements locatifs, l'achat de votre résidence principale ne serait pas le meilleur choix.

Dans quels cas est-il plus avantageux d'investir dans l'immobilier locatif plutôt que d'acheter sa propre résidence principale ?

En dehors du cas où le taux de rendement ou l'écart de cash flow est avantageux pour l'investissement locatif, il existe d'autres raisons de privilégier l'investissement locatif plutôt que l'achat de sa résidence principale :

1) votre situation professionnelle ou personnelle va probablement vous imposer de déménager prochainement.

2) votre capacité d'emprunt n'est selon vous pas suffisante pour vous offrir la résidence principale de vos rêves.

3) vous souhaitez diversifier vos investissements immobiliers et ne pas vous arrêter à une seule acquisition.

Quoi qu'il en soit, si vous êtes dans l'hésitation, Loca'Zen, spécialiste de l'immobilier, peut vous orienter vers la meilleure option d'investissement selon votre patrimoine, votre revenu et vos objectifs.