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Vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien, au prix d'une comptabilité et d'honoraires.
Le régime réel est celui des propriétaires qui comptent : chaque charge se déduit pour son montant exact, et surtout, le bien lui-même devient une charge par le jeu de l'amortissement. C'est le mécanisme qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant des années.
Cette page explique le principe, le mécanisme décisif de l'amortissement, ce qu'il faut prévoir en pratique, et le point de la loi de finances pour 2025 à connaître avant de choisir.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal du réel n'est donc plus définitif : il est en partie différé. Cet arbitrage se pose avec un conseil avant de choisir le régime.
Vous établissez une véritable comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, liasse fiscale. Le résultat imposable est constitué des recettes diminuées des charges réelles et des amortissements.
Le bien, hors terrain, et le mobilier se déprécient comptablement chaque année. Cette dépréciation est une charge déductible sans aucune sortie de trésorerie : c'est ce qui permet, dans beaucoup de situations, de dégager un revenu net d'impôt pendant des années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction excédentaire est reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée.
Les honoraires comptables sont eux-mêmes déductibles : le coût réel du régime est plus faible qu'il n'y paraît.
Choisir le réel comme un test. Le passage du réel au micro est encadré : le choix se raisonne avant, chiffres en main, pas après coup.
La liasse ne s'improvise pas en mai : anticipez la collecte des pièces dès le début de l'exercice, et non à l'approche de l'échéance.
Pourquoi le réel est-il souvent plus favorable ?
À cause de l'amortissement : une charge déductible sans sortie de trésorerie, qui neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant des années.
Que change la loi de finances pour 2025 ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le gain est immédiat, la fiscalité en partie différée. L'arbitrage mérite un conseil.
Ai-je besoin d'un comptable ?
En pratique oui, ou un service de comptabilité en ligne spécialisé. Ses honoraires sont déductibles, ce qui réduit le coût réel du régime.
Puis-je revenir au micro si le réel ne me convient pas ?
Le passage est encadré : ne choisissez pas le réel comme un essai. Comparez d'abord les deux régimes avec la méthode de la page 2.5.
À jour au 27/07/2026 · décrit le contrat de prestations de services en vigueur. Le contrat et ses annexes prévalent sur le présent contenu, fourni à titre pédagogique.
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