Déclarer au réel

Vous établissez une véritable comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, liasse fiscale. Le résultat imposable est constitué des recettes diminuées des charges réelles et des amortissements.

Le bien — hors terrain — et le mobilier se déprécient comptablement chaque année. Cette dépréciation est une charge déductible sans aucune sortie de trésorerie. C'est ce qui permet, dans beaucoup de situations, de dégager un revenu net d'impôt pendant des années.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction excédentaire est reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée.

• Un expert-comptable, ou un service de comptabilité en ligne spécialisé
• La conservation systématique de tous les justificatifs
• Un délai : la liasse se prépare, elle ne s'improvise pas en mai

• Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. L'avantage fiscal du réel n'est donc plus définitif : il est en partie différé. Cet arbitrage entre gain immédiat et fiscalité à la sortie mérite d'être posé avec un conseil avant de choisir le régime.
• Le passage du réel au micro est encadré. Ne choisissez pas le réel comme un test.
• Les honoraires comptables sont eux-mêmes déductibles, ce qui réduit le coût réel du régime.